Kısa Cevap
Kat mülkiyetinde ortak alan işgali, önce işgal edilen yerin gerçekten ortak alan mı, eklenti mi, bağımsız bölüm mü olduğunu belirlemekle çözülür. Yönetim planı, mimari proje, tapu kaydı, kat malikleri kurulu kararları, fotoğraflar ve ihtarlar incelenmeden doğrudan dava yoluna gidilmemelidir. Kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabuluculuk şartı da ayrıca kontrol edilmelidir.
Bu Durum Ne Zaman Gündeme Gelir?
- Koridor, merdiven, sahanlık veya yangın çıkışı eşya ile kapatıldıysa.
- Otopark veya bahçe tek bir malik tarafından sürekli kullanılıyorsa.
- Teras, depo, çatı arası veya ortak oda izinsiz çevrildiyse.
- Site yönetimi ortak alanı kiraya verdi veya tahsis ettiyse.
- Bir kat maliki ortak alanda tadilat, kapatma veya yapı yaptıysa.
- Yönetim planı ile fiili kullanım birbiriyle çelişiyorsa.
İlk Yapılacaklar
Önce mimari proje ve tapu kayıtları kontrol edilmelidir. Kullanılan alan bağımsız bölüm, eklenti, ortak alan veya yönetim planıyla belirlenmiş özel kullanım alanı olabilir. Bu ayrım yapılmadan "işgal" değerlendirmesi sağlıklı olmaz.
Ardından fotoğraf, video, tarihli tutanak, yönetici yazışması, ihtar ve varsa kat malikleri kurulu kararları toplanmalıdır. Ortak alan kullanımının ne zamandan beri sürdüğü ve diğer maliklerin buna açıkça veya örtülü şekilde rıza gösterip göstermediği önemlidir.
Gerekli Belgeler
- Tapu kaydı
- Mimari proje ve vaziyet planı
- Yönetim planı
- Kat malikleri kurulu kararları
- Fotoğraf ve video kayıtları
- Yönetici veya yönetim kurulu yazışmaları
- İhtarname veya yazılı uyarılar
- Tutanaklar ve tanık bilgileri
- Varsa belediye veya imar kayıtları
- Arabuluculuk son tutanağı
Hukuki Yol Haritası
Ortak alan işgalinde ilk adım çoğu zaman yönetim üzerinden yazılı uyarı ve karar sürecidir. Sorun çözülmezse arabuluculuk başvurusu ve ardından somut duruma göre elatmanın önlenmesi, eski hale getirme, karar iptali veya tespit talepleri gündeme gelebilir.
Eğer ortak alanda yapılan değişiklik mimari projeye aykırıysa, yalnızca maliklerin rahatsızlığı değil, yapı güvenliği ve imar durumu da incelenmelidir. Yangın çıkışı, taşıyıcı sistem, otopark, asansör önü ve sığınak gibi alanlarda risk daha dikkatli değerlendirilir.
Dikkat Edilmesi Gerekenler
- Her ortak kullanım anlaşmazlığı otomatik işgal değildir.
- Eklenti ile ortak alan karıştırılmamalıdır.
- Uzun süreli fiili kullanım, dosyada ayrıca tartışma konusu olabilir.
- Yönetim planı ve mimari proje birbirinden ayrı belgelerdir.
- Dava öncesi arabuluculuk şartı gözden kaçırılmamalıdır.
Antalya, Isparta ve Burdur Açısından Yerel Not
Antalya'da büyük siteler, yazlık konutlar, yabancı maliklerin bulunduğu apartmanlar ve otopark/bahçe/teras kullanımı ortak alan uyuşmazlıklarında öne çıkar. Isparta ve Burdur'da daha küçük apartmanlarda depo, kömürlük, çatı arası ve merdiven boşluğu kullanımı sıkça tartışma yaratabilir.
SSS
Bahçeyi yıllardır bir daire kullanıyorsa ortak alan sayılır mı?
Tapu, mimari proje, yönetim planı ve kat malikleri kararları incelenmeden kesin değerlendirme yapılamaz. Fiili kullanım tek başına mülkiyet hakkı doğurmayabilir.
Ortak alan işgalinde yönetici dava açabilir mi?
Yöneticinin yetkisi yönetim planı, kat malikleri kurulu kararı ve uyuşmazlığın niteliğine göre değerlendirilmelidir.
Arabuluculuk zorunlu mu?
Kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabuluculuk şartı gündeme gelebilir. Dosyanın konusu ayrıca kontrol edilmelidir.
İlgili Sayfalar
- Kat Mülkiyeti, Site Yönetimi ve Aidat Alacakları
- Aidat Borcu Ödenmezse Site Yönetimi Ne Yapabilir?
- Site Yönetimi Aidat İcrasında Borca İtiraz Edilirse Ne Olur?
Schema Önerisi
Article, FAQPage, BreadcrumbList
Bilgilendirme Notu
Bu sayfadaki bilgiler genel bilgilendirme niteliğindedir. Her dosya kendi koşulları içinde ayrıca değerlendirilmelidir.